前言

房地产业属于资金密集型产业，而借贷是其重要的资金来源渠道之一。自2014年全国借贷危机爆发以来，许多房地产企业陷入了诉讼泥沼，成为被强制执行人。对于债权人来说，开发企业能够执行的财产多集中在项目楼盘和预售资金。而项目楼盘存在建设工程优先权，且通常大部分已出售或被银行等机构抵押，不具备执行条件，而预售资金便成为了许多债权人实现债权的最后一线生机；而对于开发企业来说，项目开发前期需要大量资金投入，往往自有资金投入、贷款、施工企业垫资等均已用于项目前期，项目后期资金往往主要依赖于商品房预售款。一旦预售资金被执行用以偿还其他普通债权，可能会导致开发企业资金链断裂，甚至烂尾，引发购房群众上访等群体性事件，影响社会稳定。

正是基于预售资金的公众性及关键性，加之现有法律规定及司法实践并未明确界定预售资金能否被普通债权人（即非施工人）冻结、执行，使得该问题成为了众多开发企业及债权人激烈争论及关注的焦点。

一、商品房预售资金监管制度

在探讨商品房预售资金能否被普通债权人强制执行之前，有必要先介绍一下商品房预售制度及预售资金监管制度。

商品房预售制度初设于1994年《城市房地产管理法》，其实质是开发企业经行政部门许可,公开向预购人预售房屋，筹集预售资金用于施工，待具备交房条件后再交房的制度。考虑到预售资金具有极强的公共属性，面广量大，且直接影响项目顺利竣工交房及广大购房人的核心利益，《城市房地产管理法》等相关法律法规对商品房预售资金用途进行了明确限制，即商品房预售资金必须用于工程建设，且必须留有足够资金保证建设工程竣工交付。

为保障商品房预售资金专款专用，2010年住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》及2013年《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》均明确要求，各地尽快设立并完善商品房预售资金监管制度，即房地产企业将预售资金存入银行专用账户，由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管的制度。

二、司法实践中的不同处理意见

目前司法实践中，对商品房预售资金能否被普通债权人强制执行的问题争议较大，主要有以下三种处理意见：

1、肯定型

一些法院认为，商品房预售款与开发商其他资产并无实质区别，也是其责任财产的一部分，且商品房预售款并不属于法律法规明确禁止执行的范围。《城市房地产管理法》第四十五条虽规定商品房预售款必须用于本项目工程建设，但该条款系针对与商品房开发建设有关的主体如何使用商品房预售款所作的规定，不能约束法院依法实施查封、冻结等公法行为，人民法院有权对预售资金进行冻结和扣划【案例检索：（2016）鲁执异10号】。

2、否定型

一些法院认为，法律明确规定商品房预售资金必须专款专用，只能用于本项目工程建设，因此，除工程款之外，对于其他普通债权，法院不能冻结或扣划商品房预售资金【案例检索：（2016）津02执异63号】。

3、限制型

另一些法院认为，就普通债权的执行，应综合考虑商品房预售资金监管相关规定，项目已付款进度及后期开发所需资金等，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户相应款项；在确保工程建设资金充足的前提下，或者待工程竣工后，依法执行。

根据案例检索大数据分析发现，目前最高院比较倾向于该第三种意见【案例检索：青岛国隆昌盛投资置业有限公司、青岛国隆房地产有限责任公司企业借贷纠纷执行裁定书(2016)最高法执复42号】。

三、睿安观点

上述三种处理意见相较，第三种意见更符合法律设置商品房预售资金监管制度的初衷，一方面可以实现商品房预售资金对工程建设的保障作用，另一方面可最大化的满足普通债权人的诉求。

但该种处理方案也有其症结，尤其是对于正处在建设过程中的项目，极难判定预售资金能否满足后续开发需要。一旦判断标准不确定，就可能导致一刀切，即除非工程已竣工验收合格，甚至已完成交房，且已付清工程款，否则，一概不允许冻结、扣划。

基于上述问题，建议各地法院结合当地商品房预售资金监管制度规定及特点，涉案项目工程款结算方式、工程总造价以及工程款已付比例等具体情况，针对项目开发各关键节点，设定扣划预售资金的具体标准及比例。例如，在工程竣工前不得扣划；在竣工验收合格、完成交房、工程进度款已付清等不同节点，留取与工程总造价/预算总价不同比例的商品房预售资金后，可以扣划剩余预售资金等等。