随着生活水平的不断提高，车辆成了人们生活不可或缺的交通工具，停车位也越来越成为稀缺资源。加之司法实践中，对该问题尚存在许多模糊地带，导致开发商和小区业主就停车位的归属问题一直纷争不断，衍生出各种社会矛盾和纠纷。那在现行法律制度框架下，小区停车位到底该花落谁家呢？

一、小区停车位是否应属于全体业主共有？
       许多业主认为，车位是住宅配套设施，系从物，产权应随房屋转移给业主；小区里所有设施都是业主投资，车位应属于真正的投资人业主；或者车位成本已计入房价，成本决定权属，故车位的所有权应归属于小区全体业主共有。
        这些观点是否准确呢？首先，关于主从物问题，车位并非必须与住宅配套销售，也可以单独作为主物销售，并不必然是从物；其次，关于投资主体问题，购买商品房，业主与开发商形成的是买卖关系，并不是投资关系，二者是两种完全不同的法律关系，不应该混淆；再者，关于成本问题，成本是会计学概念，可用来计算利润，但不能用来确定所有权归属。曾听过一个非常形象的卖豆腐的例子：

甲每日做200斤豆腐卖，其中，材料、人工等成本一共需要100元，每斤豆腐卖2元钱。每天卖出190斤豆腐后，甲会剩下10斤豆腐自己吃或送给亲朋。同时，做豆腐剩下的豆渣，甲会卖给邻村的养猪专业户乙，可以再赚30元，当然，留下的10斤豆腐及豆腐渣的成本都已经计入了总成本。
       但是，你和甲只是也只能是买卖关系。你只是买豆腐的顾客，并不会因为你买了甲的豆腐，你就变成了投资者。你更没有理由主张甲剩下的10斤豆腐应该归你所有，或者认为甲卖豆渣的收入30元应属于全体买豆腐的顾客，这显然都不合理。因此，买卖和投资是两种截然不同的法律关系，成本与所有权无关。同理，购买商品房的业主，并不是项目投资人，也没有理由就开发商合法合规预留的车位主张所有权。

二、住宅小区车位到底应归谁所有？

（一）住宅小区车位的归属与规划的关系。

 取得《建设工程规划许可证》是开发商开发房地产项目的必经程序，在该许可证附图中大部分会明确注明规划范围内小区停车位的个数，有些还会明确注明每个车位的具体位置。在该附图中明确注明的车位是规划内的车位，未注明的则是规划外的车位。根据《物权法》第七十四条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《区分所有权纠纷解释》”）第五条的规定，规划内的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。开发商按照配置比例（即规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例）将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。因此，规划内的车位应归开发商所有，只是，在配置比例范围内，业主有优先购买、承租的权利，但业主取得车位相应权属的前提是已购买、被开发商赠予或者承租了该车位。

【引申问题】如果开发商在未“首先满足业主的需要”的前提下，将规划内的车位出租或出售给小区业主以外的人，合同是否有效？关于该问题，在《区分所有权解释》起草过程中，经历了“从有期到无期，从无效到删除”演变过程，但在最终公布的文本中了删除该条文。因此，就此类合同的效力，目前并无明确的法律界定。目前司法界比较权威的观点是开发商违规处分车位的行为可认定无效，理由是违反了法律的强制性规定（《法律适用》2009年第7期发表的《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>、<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>的理解与适用》，作者为最高院民一庭庭长杜万华及辛正郁、杨永清）。

（二）占用业主共有道路或者其他场地的车位属全体业主共有。
       根据《物权法》第七十三条、第七十四条第三款及《区分所有权纠纷解释》第六条的规定，在规划车位之外，占用建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）以及业主共有的其他公共场所增设的车位，应属于业主共有。
       （三）人防车位并非国防资产，仍属于开发商。
       人防车位是指平时作为车位使用的人防设施。截止目前，法律对人防车位的所有权并没有明确规定。但根据《国防法》第三十七条的规定，国家投资是界定国防资产的前提。同时，根据《人民防空法》第五条的规定，国家对企事业单位建设人防设施并非强制要求，仅是鼓励政策。而人防车位并非国家投资，建设人防车位也并非法定义务，因此，人防车位不应属于国防资产。而开发商作为建造者，是人防车位的原始所有权人，人防车位应属开发商所有。
但因人防车位的人防属性，大不多数城市并不允许人防车位登记和转让（目前仅有上海、广州、重庆、厦门、长沙等城市明确规定了人防车位可以登记和转让），只能移交给人民防空部门。
        三、车位权属应根据法律及行政法规确定，地方性法规、规章、规范性文件无权改变车位归属。
       根据《区分所有权司法解释》第十八条的规定，人民法院在审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，只能以法律、行政法规为依据。因此，地方性法规、规章、规范性文件无权改变车位归属或对其产权行使方式加以限制。但目前，许多地方政府部门以规章、地方法规或规范性文件等形式对车位归属进行了规定，或者对车位的产权行使进行了限制。

 四、开发商转让“车位使用权”与“长期租赁”车位的隐患。

 目前，许多城市不允许办理车库车位的产权登记，露天车位的产权登记更是几乎被所有城市拒绝，从而导致车位所有权转让存在诸多障碍。许多开发商为规避这个问题，选择以转让“使用权”或者“长期租赁”的方式变相销售，但该种处理方式会留下诸多隐患：
        首先，长期租赁会导致租金畸高，明显高于市价，存在因显失公平等原因被变更或撤销的风险（注：2017.10.1施行的《民法总则》中取消了请求变更权，仅规定了撤销权）。
其次，使用权不属于物权，因此，不论是转让“使用权”还是“长期租赁”都没有转移所有权，所有权仍归属于开发商。这种状态，对于开发企业和业主都存在极大风险：对于开发商来说，一但车位因不可规责于承租人或使用权人的责任而灭失，则根据规定，损失应由开发商承担。而且，如果没有特别约定，日常维修的费用也应该由开发商承担；对于业主的风险则是，在未征得开发企业同意前，业主无法转让其使用权或转租，而且一但具备登记条件，开发商有权将车位转卖给他人。
       因此，关于这个问题，建议直接签订《车位买卖合同》。首先，开发企业是车位的建设方，对车位有原始所有权，不论是否进行原始登记都不能改变其原始产权。而且，法律法规目前并没有明确禁止未办理初始登记的车位转让。因此，车位买卖合同是合法有效的。其次，关于暂时无法办理登记的问题，双方可在合同中进行明确约定，例如“由于登记机构原因，导致车位目前无法办理产权登记。双方同意，自车位交付之日，一切权利义务均转移给买受人。待登记机构同意办理车位产权登记时，出卖人为买受人办理产权登记提供所需证明文件。办理登记所发生的税费由买受人承担”。这样，不但可以规避无法办证的风险，还可以解决权属及责任问题。
       结论：车位所有权产生于建造，开发商作为投资人，是车位原始产权人。除非法律另有规定或者合同另有约定，产权都应属于开发商。