在众多的担保措施中，抵押担保，尤其是房产抵押担保，以其高保障、低风险、易实现等优势，一直高居债权人的首选地位。但由于许多债权人对抵押法律法规存在诸多误解或盲区，导致在尚未取得抵押权的情况下，便误以为可安枕无忧，从而安心出借高额款项，最终不仅抵押权实现无望，甚至血本无归。

本文意从房产抵押中，极易被忽视或误解，可能直接导致抵押权实现受阻，甚至无法实现抵押权的几个风险点出发进行分享，希望对大家有所助益。

一、签订了抵押合同≠已享有抵押权！

在分析这个问题前，首先要明确一个概念，抵押权的成立和抵押合同的生效并不同步。在《物权法》颁布之前，根据《担保法》第41条的规定，抵押合同和抵押权的成立时间是一致的，都是抵押登记之日。但自2007年10月1日《物权法》颁布以后，根据物权法第15、180、187条的规定，抵押合同的生效时间变更为合同签订之时，而抵押权的设立仍然是以登记作为生效要件，即抵押权必须在完成抵押登记才生效。因此，作为债权人，一定要切记，如欲设定房产抵押，即使抵押合同签订的再完善也并未享有抵押权，一定要完成抵押登记。

可能有些债权人要反问，如果抵押合同签订后，抵押人拒绝配合办理抵押登记该怎么办？

首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称“《担保法解释》”）第56条的规定，抵押合同签订后，一旦抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受损，抵押人应当承担赔偿责任。其次，为督促抵押人履行登记义务，建议在《抵押合同》中明确约定进行抵押登记的时间，以及逾期办理抵押登记的违约责任，以此增大抵押人拒绝或逾期办理抵押登记的违约成本，促使其尽快履行抵押登记义务。

【睿安提示】

设定房产抵押，一定要在《抵押合同》中明确约定抵押登记的时间及逾期办理抵押登记的违约责任，并尽快完成抵押登记。

最高院案例链接：

中新房南方集团有限公司、中国工商银行股份有限公司鹰潭分行金融借款合同纠纷二审民事判决书【（2017）最高法民终369号】

中国银行股份有限公司太原市鼓楼支行、山西泰基实业有限公司、山西省人民政府机关事务管理局、山西中兴物资与山西省纺织工业供销总公司一般借款合同纠纷审判监督民事判决书【最高人民法院（2013）民抗字第67号】

二、抵押合同内容≠抵押登记内容，可能导致抵押权无效！

许多抵押权最终无法实现，并非抵押合同存在缺陷，也不是由于未进行抵押登记，而是抵押登记与抵押合同不一致，例如抵押财产的产权证号、坐落或者抵押金额、抵押范围等登记信息与约定不一致，或者由于抵押人其他考虑，办理抵押登记时提交的抵押合同和实际履行的抵押合同不一致。那抵押登记和抵押合同不一致会导致什么后果呢？

根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第61条及《房屋登记办法》第44条的规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定内容不一致的，以登记记载的内容为准。也就是说，如果抵押合同约定的抵押金额为1000万元，抵押登记为100万元，则抵押权人仅可以在100万元内享有抵押权。如果抵押物信息登记有误，则可能由于抵押登记无对应的抵押合同而导致抵押无效。

此处还要注意一点，如果抵押登记中未显示担保范围，仅记载债权数额为“主债权500万元”，并不等同于抵押登记与抵押合同不一致，也不等同于担保范围仅以500万元为限，而是指担保范围为主债权500万元+所对应的约定/法定担保范围的债权。即如果根据《抵押合同》的约定或者《物权法》第173条的规定，能够明确抵押担保范围除了主债权之外，还包括利息、违约金、损害赔偿金等范围，抵押担保范围可能被认定为在所登记的主债权500万元及该部分主债权对应的利息、违约金、损害赔偿金等范围内享有抵押权。

【睿安提示】

进行抵押登记时，切记要仔细核对抵押登记内容与抵押合同是否一致，确保抵押登记准确、有效。

案例链接：

江苏申华置业有限公司、镇江冠城房地产开发有限公司合同纠纷二审民事判决书【（2017）最高法民终30号】

安岳县欣通建设投资有限公司、重庆进出口信用担保有限公司追偿权纠纷二审民事判决书【（2016）最高法民终268号】

陈奇与杜卫国、吴涛、张继刚、陈永红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【（2018）粤03民终2996号】

三、约定/登记的抵押担保期间≠抵押权存续期间！

有些抵押人仅想在一定期限内承担抵押责任，因此在抵押合同中明确约定了抵押期限，为求万全，也进行了抵押登记。但是，根据《担保法解释》第12条及《担保法》第52条的规定，当事人约定或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力，即约定/登记的抵押期间届满，抵押权仍继续存续。那抵押权会因哪些原因消灭呢？抵押权消灭的常见情形包括以下几种：债权消灭或已过诉讼时效、抵押权实现、抵押物灭失、抵押合同解除、抵押物转让价款提存。

【睿安提示】

抵押期限依法定并非约定，即只要法定抵押权终止情形尚未出现，抵押权便持续存在，不依当事人的意思为转移，故设定抵押需谨慎。

最高院案例链接：

通化市山城房屋开发有限公司与吉林银行股份有限公司通化分行、通化市金恺威药业有限公司、吉林通化东晨药业股份有限公司与王平借款合同纠纷审判监督民事判决书【（2015）民提字第28号】

四、设定抵押前，切记要核实抵押物上是否存在租赁。

根据《物权法》第190条的规定，如果租赁在先，抵押合同订立在后，则抵押权不得影响租赁。如果抵押登记在先，租赁在后，则租赁不得对抗已登记的抵押权。即如果在签订抵押合同前，抵押物上已设定了租赁，则在租赁合同到期前，承租人有权继续承租，即使抵押权人主张拍卖抵押物，承租人也有权拒绝交付抵押房屋，致使抵押权人实现抵押权受阻受限。当然，作为承租方，在签订租赁合同前，也要注意核实租赁房屋上是否已设定抵押，否则，一旦抵押人主张抵押权，租赁合同可能被迫终止，从而给承租人带来不必要的损失。

【睿安提示】

切记租赁权和抵押权可能会相互影响和制约，在设定其中任一权利前，均要确保标的物上未设定另一权利。

最高院案例链接：

长春大富豪餐饮娱乐有限公司、吉林大学第一医院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书【（2017）最高法民终338号】

鄂州良龙商贸公司与中国农业发展银行鄂州市分行执行裁定书最高人民法院【（2016）最高法执监429号】