近日，有媒体报道的温州市民某女士购买二手房一套，因20年土地使用权到期，面临补缴接近一半房屋总价款的“续期费”的新闻引起了广泛关注和讨论。房产无疑是每个家庭中最重要的财产之一，但绝大多数人对房屋产权问题都不明所以。70年土地使用权到期后，房子还是你的吗？

何为房屋产权？分清房屋产权、房屋所有权和土地使用权，是弄清问题的第一步。房屋产权是一个较大的概念，由房屋所有权和土地使用权两部分组成。

房屋所有权是私有财产权的一种。根据《中华人民共和国宪法》第十三条，公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。根据《中华人民共和国物权法》第六十四条，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利，具有绝对性、排他性、永续性三个特征，其年限是永久的。这也就意味着，只要房子还存在，房主就一直享有所有权。
 根据《中华人民共和国宪法》第十条，土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权是指凡具备法定条件的组织、机构、个人，依照法定程序或依约定取得的对国有土地或农民集体土地所享有占有、使用、收益和有限处分的权利。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年；综合或者其他用地50年。可见，土地使用权是有期限的。 

土地使用权出让年限何时起算？

一般情况下，土地使用权出让年限起算时间为土地使用者取得土地使用权的时间。但土地使用权年限到购房者手中时往往会“缩水”。造成“缩水”的原因有很多，一个房地产项目整个开发流程下来，即使一切顺利也往往需要三年以上的时间，再加上一些其他的因素，如土地闲置，开发缓慢甚至停滞等，会造成土地使用年限的进一步“缩水”。因此，即便购买新房，“70年产权”实际是不够数的。

土地使用权到期后怎么办？

不管是70年还是20年，土地使用权都有到期的那一天。到期后如果房子还在还能继续使用，土地使用权问题如何处置才是大家真正关心的问题。

我们先来看看法律是怎么规定的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。《中华人民共和国物权法》第一百四十九条　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

可见，土地使用权期间届满需要重新支付土地出让金是肯定的，但按照什么标准交并不明确。住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期不同，住宅建设用地使用权为自动续期，但自动不等于无偿，如何自动续期尚不明确。

随着地方已经出现的土地使用权到期问题，目前在该问题上存在“温州模式”和“深圳模式”。温州并未就此出台相关的政策，无章可循，但却出现了收取高额“续期费”的实例，而且下手很重，“续期费”高达房价的三分之一，这是不能接受也不能承受的。相对于温州的做法，“深圳模式”显得温和许多。深圳于2004年出台的《深圳市到期房地产续期若干规定》：土地期满，可按照公告基准地价的35%补缴续期。根据已发生的实例，深圳住宅续期补缴金额大概为房价的万分之五左右，这显然更为合理。但两种模式的共同点为“收钱”，只是收多收少的问题。

 随着时间的推移，土地使用权到期的问题将会越来越突出，假如房子都依然坚挺，补缴土地出让金的问题就成为了社会主要问题之一。在法律没有明文规定，政策又不明确的情况下，应更多参照民法中的公平原则，寻找各方利益的平衡点。在没有明朗之前，补缴土地出让金的问题一定会继续困扰着我们。

这里，睿安律师提醒广大购房者，在购房时就土地使用权问题所应注意的问题：

1、普通新建商品住房：查看项目的土地使用权证，核实开发商实际报批和取得的土地使用年限是否为最高的70年，从开发商取得土地使用权到购房者得到房产已经过去了多长时间，购房者实际取得房产后土地使用权期限还剩多长时间。

2、经济适用房：经济适用房因其土地使用权由划拨方式取得，在土地使用权上没有明确的年限。但是在转让和出租时须注意以下几个方面，（1）关于转让，根据《经济适用住房管理办法》第三十条的规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。 购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权；（2）关于出租经营，根据《经济适用住房管理办法》第三十三条的规定，个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

3、二手房：（1）二手商品房，即原来就属于商品房，已经取得了土地使用权的，购买此类二手房，应注意实际取得的土地使用年限为土地使用证上所载明的年限减去已经过的年限。（2）通过划拨方式取得土地使用权所建成的房产，如：单位集资房、房改房、经济适用房等。根据我国法律的规定，房产和地产必须同时转让，而且只有国家出让的土地使用权才可以依法转让，但是这些房产所对应的土地使用权是通过划拨形式取得的，所以不能转让。因此，通常这些房产的转让包括一个土地使用权的更改程序，即将土地使用权的取得由划拨改为出让，通常表现为购买人在购买房产的同时需要向国家交纳土地使用费，由此取得土地使用权。

4、商住房：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，居住用地最高年限70年，商业用地最高年限40年，综合用地最高年限50年。目前，对商住用地的性质尚未有统一认定，实践中有的开发商在报批土地时报为住宅，取得的是70年的土地使用年限，有的开发商可能报的商用，得到40年的土地使用年限，也有开发商报为综合用地，取得50年的土地使用年限。因此，购房者一定要看清楚土地使用证上所标注的土地用途和年限，在签订合同时明确相关的违约责任。因为不同的年限以及房产性质的不同直接决定着房产价格的高低以及购房者将来的利益。实践中，也有开发商交付了70年的土地使用费，后因土地用途的变更土地使用年限变为50年或40年的，这种情况下，开发商应将实情通知给购房者，同时开发商也有权要求土地管理部门变更土地出让合同，要求退回多交的土地使用费。这些都是购房者在选房时所应该注意到的问题。