基本案情
        A、B系父子关系。A于2015年8月向C借款100万元，后因A无力偿还借款，经协商，B自愿以其名下房产一套作价95万元，于2016年3月与C签订《房屋买卖合同》，借款100万元转为购房款，B于合同签订当日向C出具房款收条一张，并将该房屋网签备案合同原件（合同价款95万元）、发票原件、钥匙交付给C，C随后装修入住至今。2016年8月，D因与A（借款人）、B（保证人）民间借贷纠纷一案向法院申请了财产保全，B名下上述房屋于2016年8月被查封，现该案已进入执行阶段，2017年2月，C向前述执行案件管辖法院提出案外人执行异议申请。

现行法律规定

       1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条， “执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。
        2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条，“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出”。第四百六十五条，“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分”。
        3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称“查封规定”）第十七条，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。
        4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“执行异议规定”）第二条，“ 执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请”。第六条 ，“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当 事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”。第二十四条，“ 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条，“ 金钱   债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。程序上，《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》施行（2015年1月1日起）后，案外人申请执行异议应到立案庭进行立案，《执行异议规定》（2015年5月5日起施行）对立案程序规定更为详细。审查标准上，《执行异议规定》施行前主要依据《查封规定》第十七条，《执行异议规定》施行后主要依据为该规定第二十八条。区别在于：《查封规定》第十七条：支付全部价款+实际占有+未办过户登记第三人无过错=不得查封；《执行异议规定》第二十八条：书面合同+合法占有+支付全部价款或支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行+未办过户登记第三人无过错=不得查封。

实例分析

       笔者认为，本案中案外人C执行异议申请符合《执行异议规定》第二十八条规定，享有的权利能否排除执行。
        首先，C与B之间签订了《房屋买卖合同》，该合同合法有效。虽然《城市房地产管理法》第三十八条的规定“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”，但该禁止性规定为管理性规范，不属于《合同法解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定，因此该合同不因标的房产未取得权属证书而无效；此外，《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”，该规定明确对不动产变动的原因与结果进行了区分，将合同效力与物权效力相区别，作为基础权利来源的债权合同，不存在合同法第五十二条规定的合同无效情形的情况下，应认定为合法有效。

       其次，C合法占有了标的房屋。《房屋买卖合同》签订后，B当即将房屋钥匙交给了C，物业管理公司装修、入住登记资料亦显示C的实际装修、入户时间，均表明C合法占有该不动产的行为发生在查封前。该种情况下，C作为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以占有的方式对外进行了公示，虽该种公示方式弱于登记公示，但仍应予以保护。

       第三，C已支付全部价款。本案的关键问题，在于能否认定C系标的房屋买受人，且已支付了全部房价款，这直接影响C对标的房产是否享有物权期待权。实践中，因以物抵债问题较为复杂，案外人与被执行人恶意串通倒签抵债协议以排除债权人执行的问题突出，且抵债的目的在于消灭金钱债权，不应优于其他金钱债权的实现，所以以物抵债行为并不能排除执行。

       本案所涉房屋是否也构成以物抵债呢？笔者认为本案并非以物抵债。从形式上看，B并未与债权人C、债务人B签订债务转移协议，亦未签订还款协议或担保协议，即B作为该债权债务关系之外的第三人并不构成债的加入，而系第三人代为履行，履行方式如案情所述。根据最高法指导案例“新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司与汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚商品房买卖合同纠纷案”[（2015）民一终字第180号]，及“内蒙古兴华房地产有限责任公司与通州建总集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案[（2016）最高法民终484号]裁判要旨，判断当事人之间法律关系时，应综合考量并尊重当事人之间的的意思自治。本案中，A与C之间系债权债务关系，C与B之间并不存在债权债务关系，B与C签订《房屋买卖合同》，系在A长期拖欠借款本息，已无能力偿还债务的情况下，经三方协商同意，签订合同并将借款转为购房款的行为，各方真实意思表示即通过该种方式终止A与C之间的借贷关系，在B与C之间建立新的房屋买卖合同关系，当事人之间通过变更法律关系内容和性质实现权利义务平衡的真实意思表示应受法律保护，该种法律关系变更消灭了原有的金钱债权，属于债的更改，并非只是增加了债务清偿方式，且B与C之间亦不存在借贷关系。因此，可以认定B与C之间系房屋买卖合同关系，B向C出具了房款收条，可以认定为C已支付全部价款。

第四，未办理过户登记C无在过错。因标的房屋所在项目仍不具备办理房屋权属证书条件，标的房屋无法办理房屋权属证书，因此不能办理过户登记C不存在过错。
       综上，案外人C执行异议申请符合《执行异议规定》第二十八条规定。笔者继续分析C享有的权利能否排除执行。
       经上述分析可知，B与C之间系房屋买卖合同关系，且已完成房款支付及房屋交付，对于C来说，现有权利即依据《房屋买卖合同》而享有的物权期待权。虽然物权期待权性质上仍是债权，并非物权，但因其更接近物权，应优于不享有优先权、且并未指向特定标的房产的一般金钱债权。且A、B、C之间不存在恶意串通逃避债务的问题。此外，在C已合法占有诉争房屋的前提下，参考最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，C要求过户登记的请求权也应当优于申请执行人的金钱债权。因此，笔者认为，C对标的房产享有的物权期待权足以排除执行。

       需要注意的是，《执行异议规定》第二十五条虽确立了“形式审查为原则，实质审查为例外”的案外人异议审查原则，但实践中，因异议审查期限较短，且无辩论程序保障，法院往往选择过户登记、占有等效力较高的物权公示方法和权利外观主义作为财产权属判断的依据并得出审查结论，另行通过执行异议之诉给予异议人或申请执行人救济途径。
       本案尚未终结，笔者将根据案件进展情况继续与各位探讨、分享，不足、不正之处，敬请批评指正。